Переезд из Лос-Анджелеса в Лас-Вегас: руководство по недвижимости

Каждую неделю Kevin помогает семьям переехать из Глендейла, Бербанка, Пасадины и округа Лос-Анджелес в долину Лас-Вегаса. Он работает с покупателями по всей Южной Калифорнии, включая Санта-Монику, Лонг-Бич, Сан-Диего и Санта-Барбару. Он также помогает семьям, переезжающим из района залива Сан-Франциско. Вот честный взгляд на то, что меняется, когда вы переезжаете из Калифорнии в Южную Неваду. Здесь также показано, как Kevin ведет процесс покупки со своей стороны.

Почему так много калифорнийских семей смотрят на восток

Самая частая причина, которую слышит Kevin, проста: стоимость жилья. Дом на одну семью стоимостью 1,4 миллиона долларов и выше в некоторых частях долины Сан-Фернандо часто имеет аналогичный вариант. Вы можете найти его в Summerlin, Henderson, Skye Canyon или Centennial Hills за долю цены. Покупатели с собственным капиталом в домах в округе Лос-Анджелес или в районе залива Сан-Франциско часто могут купить дом в Лас-Вегасе сразу. Они также могут взять меньшую ипотеку, и у них еще останутся наличные.

Помимо цены, в Неваде нет подоходного налога штата. Это заметное изменение для людей с высоким доходом и пенсионеров, переезжающих из Калифорнии, где подоходный налог штата один из самых высоких в стране. В сочетании с более низкими ставками налога на недвижимость по всей Южной Неваде, разница в ежегодных расходах часто оказывается больше, чем просто разница в цене на жилье.

Что отличает рынок Лас-Вегаса

Долина Лас-Вегаса спроектирована по генеральному плану в масштабах, которых большинство покупателей из Калифорнии не видели — даже те, кто приехал из крупных прибрежных сообществ. Summerlin, Mountain's Edge, Inspirada, Cadence и Skye Canyon — это все крупные, спланированные комьюнити, каждое со своими магазинами, парками и школами. Здешний образ жизни также включает близость к озеру Мид, каньону Ред-Рок и горе Чарльстон — местам для отдыха на природе, о которых большинство покупателей с побережья Калифорнии даже не подозревают, что они находятся в нескольких минутах езды.

Предложение на рынке обновляется иначе, чем на побережье Калифорнии. Здесь больше нового строительства и более свежих построек, а структура ассоциаций домовладельцев (HOA) часто отличается от того, что обычно ожидают покупатели из Лос-Анджелеса или района залива Сан-Франциско.

Что касается транзакционной стороны, в Неваде используется иная схема эскроу и передачи права собственности, чем в Калифорнии. Kevin проводит каждого покупателя из другого штата через эти различия в договорах, прежде чем составлять предложение, так что при закрытии сделки не возникает никаких сюрпризов.

Как работает зонирование школ в долине Лас-Вегаса

Для семей с детьми зона старшей школы часто определяет поиск дома больше, чем цена или площадь. Это верно везде, но в Лас-Вегасе это может быть особенно запутанно, потому что границы мастер-планированных комьюнити не всегда совпадают с зонами посещаемости школьного округа Кларк (Clark County School District).

Например, дом в Summerlin может относиться к одной из нескольких разных старших школ в зависимости от того, в какой части комьюнити он находится. В Skye Canyon, Centennial Hills, Mountain's Edge и Henderson есть похожие особенности. Два дома, расположенные в нескольких кварталах друг от друга, могут попадать в разные зоны.

Kevin всегда рекомендует семьям проверять точное прикрепление к школе для любого конкретного адреса непосредственно в школьном округе Кларк (ccsd.net) и искать информацию о каждой школе на greatschools.org или на другом предпочитаемом вами исследовательском ресурсе. Он с радостью сообщит вам, к каким школам приписан дом, но он призывает каждую семью провести собственное исследование, чтобы выяснить, какие школы подходят их детям. У каждой семьи свои приоритеты, и это решение остается за вами.

Если вы переезжаете из округа Лос-Анджелес или района залива Сан-Франциско и привыкли к системам зачисления LAUSD или SFUSD, географическое зонирование округа Кларк работает иначе. Kevin объясняет каждой семье, как проверить прикрепление к школе, прежде чем вы влюбитесь в конкретный дом.

Как Kevin работает с удаленным покупателем

Большинство клиентов из Калифорнии начинают поиск удаленно. Независимо от того, находитесь ли вы в округе Лос-Анджелес, районе залива Сан-Франциско или где-либо еще в Южной Калифорнии, Kevin:

• Настроит сохраненный поиск, отфильтрованный по ценовому диапазону, комьюнити и характеристикам, которые вы действительно цените (а не общую ленту IDX).
• Проведет живые туры по FaceTime по отмеченным вами домам, проходя комнату за комнатой, с честными комментариями о том, чего не показывают фотографии.
• Запланирует одну поездку на выходные, чтобы вы лично осмотрели своих главных финалистов, и в ту же поездку составит предложение, если какой-то из них подойдет.
• Скоординирует инспекцию, оценку и закрытие сделки удаленно, чтобы вам не нужно было прилетать обратно, пока вы не будете готовы к переезду.

Планирование переезда по времени

Если вы продаете в Калифорнии и покупаете в Неваде, самый простой план часто таков: выставить свой калифорнийский дом на продажу и принять предложение, затем составить предложение на покупку в Неваде с условием, привязанным к закрытию вашей калифорнийской сделки. Постарайтесь запланировать оба закрытия в пределах 5-10 дней друг от друга. Kevin напрямую координирует действия с вашим калифорнийским агентом — будь он в Лос-Анджелесе, Сан-Диего, Санта-Барбаре или в районе залива Сан-Франциско — чтобы даты совпадали.

Для покупателей, которые могут содержать оба дома в течение короткого времени или у которых есть свободные денежные средства, покупка сначала и переезд до продажи дома в Калифорнии часто менее стрессовый вариант.

Что спросить у Kevin во время первого звонка

• Что действительно продается в моем ценовом диапазоне прямо сейчас, а что застаивается на рынке?
• Какие комьюнити в долине Лас-Вегаса лучше всего соответствуют моим требованиям к маршруту до работы, школам и образу жизни?
• Как работает зонирование школ в рассматриваемых мной комьюнити, и как мне проверить точное прикрепление к школе для конкретного адреса?
• Как выглядят общие ежемесячные расходы (ипотека, налоги, HOA, страховка) по сравнению с тем, что у меня есть сейчас в Калифорнии?
• Какие проблемы при инспекции часто встречаются в домах, построенных в Лас-Вегасе в эту эпоху?